房产在家庭共有财产中占有很大的比重，在离婚中对财产分割往往也与房地产分割相关。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）对离婚时房地产的分割处理进行了明确的界定，具体为：
此时分为在婚前出资还是婚后出资两种情形：婚前出资应当认定为对自己子女个人的赠与。婚后出资一般视为对双方的赠与，即视为夫妻共同财产。
1、父母出资行为在婚前的情形
出资应当认定为对自己子女个人的赠与。
婚姻家庭编的解释（一）第二十九条规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
也就是说婚前，因为还没有形成家庭成员的关系（民法典第1045条规定，配偶、父母、子女和其他共同生活的近亲属属于家庭成员），此时从常理讲，父母一般不会将大额财产无偿赠送给他人（家庭成员以外的人），因此，此时父母出资购房视为对自己子女的赠与，当然有特殊约定的按照约定处理。
2、父母出资行为在结婚后的情形，
一般视为对双方的赠与，即视为夫妻共同财产。
婚姻家庭编的解释（一）第二十九条第二款规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。
结婚后夫或妻成为家庭成员，此时的赠与一般按照约定优先处理原则，如果没有约定或约定不明的，一般视为对双方的赠与，即视为夫妻共同财产。因为民法典第一千零六十二条第一款第四项的规定就是将婚姻存续期间夫或妻继承或受赠的财产视为夫妻共同财产。当然如果有约定按照约定处理。
因此，父母出资购房要区分婚前还是婚后，婚前一般原则是对自己子女的个人赠与，婚后一般视为对夫妻双方的赠与，当然两种行为都是按照约定优先处理原则，即有约定按照约定处理。
根据婚姻家庭编的解释（一）第二十七条规定，由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。因为承租的房屋本来就不属于个人财产范畴，此时用共同财产购买下来，自然认定为夫妻共同财产更合理。
房产归登记方所有，共同还贷部分及相应增值作为共同财产进行分割。
该种情形，在离婚时协议优先原则处理，即双方进行协商处理，协商不成的房产归登记一方所有，但方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。该规定和以前婚姻法司法解释三第十条规定相一致。原婚姻法解释三第十条规定“共同还贷支付的款项及相对应的财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”。
当然在进行分割时，以平均分割为原则，并按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则为例外情形进行分割。因此，在出现过错离婚情形或者照顾子女较多情形，不按照平均分割，此处律师有发挥专业知识余地，为客户争取合法利益的空间。
除非是公证的赠与，否则可以反悔或不履行赠与。
赠与属于实践性合同，一般要交付或登记才生效（赈灾等捐赠除外）。因此常常出现承诺赠与房产或者签订了赠与合同或协议等，但最终没有去进行过户登记的情形。根据民法典第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。因此在房地产赠与没有办理过户登记的情形下，赠与没有发生法律效力。赠与方享有依法撤销的权利，或不再履行赠与协议的权利。因此婚姻家庭编的解释（一）第三十二条规定，婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理。民法典第六百五十八条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。
因此，婚前或者婚姻关系存续期间，夫妻之间赠与房产如果不是经过公证的，在未过户前赠与方有权撤销赠与后不履行赠与合同或协议。
第三人为善意的有效，否则无效。
民法典第一千零六十二条第二款规定，夫妻对共同财产，有平等处理权。但夫妻一方未经另一方同意擅自处置共有房产，则损害了另一方的合法利益。婚姻家庭编的解释（一）第二十八条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
也就是说，如果夫妻一方擅自将登记在自己名下，但属于夫妻共同财产的房产进行处置，而第三人是善意，支付合理对价并且已经办理登记的（三者缺一不可），此时处置有效，无法对抗善意第三人。否则，缺少任何一个条件，另一方均可以主张处置行为无效或者行使撤销权进行撤销。
如果出现夫妻一方擅自单方处置房地产而导致离婚的，或者离婚过程中出现该种行为，则离婚时另一方可以请求擅自处置方赔偿损失（一般为处置价格的一半）。
另一方无权主张分割。
根据民法典第一千零六十二条规定，婚姻存续期间继承的财产除非有特殊约定，否则属于夫妻共同财产。现实中往往出现，离婚时双方均为了进行财产分割使尽解数逃避分割，保护自己的利益。本来一方已经发生了继承，但迟迟不去办理继承手续或不接受继承财产，甚至放弃继承财产的情形。婚姻家庭编的解释（一）第八十一条规定，婚姻关系存续期间，夫妻一方作为继承人依法可以继承的遗产，在继承人之间尚未实际分割，起诉离婚时另一方请求分割的，人民法院应当告知当事人在继承人之间实际分割遗产后另行起诉。根据该条规定，如果一方放弃继承，从而逃避分割，另一方无权主张分割。
房地产以登记为生效要件，没有进行登记往往意味着房地产的权属还没有确定，因此，婚姻家庭编的解释（一）第七十七条规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。该条规定意味着，此时既然没有取得房地产权证书，也可以处理，即双方协商处理，如果协商不成的，则仅仅判决使用权，等待确定产权证书后，进行另行诉讼解决。
（一）竞价取得。双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；
（二）一方所有，支付另一方补偿。一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；
（三）拍卖、变卖后分割。双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割。（具体为婚姻家庭编的解释（一）第七十六条）。
作者：赵建高律师
