赵建高 律师
房地产信托融资的前提条件
房地产信托融资前提是开发企业具备“四三二“要求，具体为：
所谓的四、即四证，指的房地产开发企业或项目公司必须持有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证。其中当然其核心是土地使用证，有了前者，后面三个只是程序办理问题。
所谓的三、是指项目资本金比例不低于30%，此后经过几次调整，（2015）51号文对房地产开发项目的最低资本金比例再一次调整为，保障性住房和普通商品房维持20%不变，其他项目有30%调整为25%。
所谓的二、是指房地产开发企业的资质不得低于建设主管部门认定的二级资质。
根据《房地产开发企业资质管理规定》规定；二级资质企业条件为：
1.从事房地产开发经营3年以上；
2.近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
3.连续3年建筑工程质量合格率达100％；
4.上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
5.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；
6.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
7.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
8.未发生过重大工程质量事故。
对房地产开发资质的认定可以以其控股股东资质进行认定，如A开发公司资质不具备但其控股股东B具备，此时也可以认定A具备其资质要求，对集团公司一般以其房地产业务收入比例达到50%标准进行认定是否属于房地产开发企业。
房地产信托交易（融资）模式：
1、 债权型融资模式
即信托公司以信托资金向房地产开发企业发放贷款或并购贷款。开发商提供资产抵押、股权质押、第三方担保等，并按约定向信托公司支付利息、归还本金。这种模式最简单，最基本。但随着地产调控的加强，此种模式已经没有什么优势或极少使用。
2、股权投资模式
是信托公司通过发行集资信托产品，然后把所募集的信托资金以参股的方式直接投入到房地产企业或者房地产项目公司，进而直接或间接参与公司经营管理，并根据其在公司中的股权比例分享利润，以获得的分配利润偿还投资人，最终退出。这有可以分为两种方式：一是信托公司直接入股开发公司受让股权或参与增资扩股等，成为其股东；二是信托公司参股很少，成为开发公司股东后再以股东借款形式向开发企业借款，即“股加债模式“。但不管市哪种方式，都必须市实际入股，而不能是明股实债模式，即虽然如果但在股权转让协议中约定固定收益及利息等。所谓明股实债是指，是指投资回报不与被投资企业的经营业绩挂钩，不是根据企业的投资收益或亏损进行分配，而是向投资者提供保本保收益承诺，根据约定定期向投资者支付固定收益，并在满足特定条件后由被投资企业赎回股权或者偿还本息的投资方式，常见形式包括回购、第三方收购、对赌、定期分红等。具体参见《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资 房地产开发企业、项目》。
3、 特定资产收益模式
是指房地产企业以其应收账款、债权、股权收益权、租金、土地收益权等作为特定资产收益权转让给信托公司，信托公司受让上述资产收益权并支付对价。到期后特定资产产生的收益或者融资开发企业或者关联方回购特定资产的收益作为信托计划的还款来源。具体分为两种情形，即特定资产收益权转让和特定资产收益权转让附加回购模式。
《特定资产收益权转让及回购合同》一般对特定资产进行界定，如：
特定资产是指XX房地产公司或项目公司持有的国有土地使用权（编号为：XX）及该土地上的在建建设以及涉及的未售房产、 商铺、 车库及本合同生效后甲方于标的资产上的新增修建、添附资产。具体见合同附件清单。
特定资产收益权指XX房地产公司或项目公司合法享有的针对特定资产而应获得的因持有、出租、预售、销售或其他形式使用和处分所形成的现金收入包括但不限于以下一项或数项特定资产收益权实现价款：
（1）获取特定资产出租、预售、销售产生的收入。
（2）获取因特定资产毁损、灭失或被征收的而产生的赔偿金或补偿金、保险金等。
（3）特定资产或特定资产收益权被转让、被出售、被拍卖、被变卖或者被以其他方式处置所获得的任何现金收入。
（4）诉讼司法裁决收回、接受与特定资产收益权相关的全部应支付款项的权利。
（5）其他来自与特定资产收益权相关的利益的全部权利。
除此之外，还有基金类投资模式，利用房屋销售尾款发行ABS等，在此不一一累述。
