赵建高 律师
由于近年来房地产价格的持续上涨，使得动拆迁安置房在二手房交易市场上有所增多。但由于拆迁安置房有交易期限的限制（上海规定拆迁安置房三年内不能抵押、买卖），以及其产权证迟迟无法办理（比如有的拆迁小区其房屋入住多年但由于各种原因至今没有产权证）等众多原因，导致拆迁安置房交易纠纷增多。
拆迁房买卖纠纷主要的争议点发生于房屋价格上涨，出售方受利益驱动而反悔。从代理的一些案件中举几个例子（均为化名），供参考：
案例一
小张在上海拼打多年，一直想拥有自己的房产。其看中了浦东某拆迁小区的拆迁安置房，因该房屋比马路对面的商品房低20%左右。于是在某小中介的居间介绍下，购买了王某的拆迁安置房。王某出售房屋时，拍着胸脯说决不反悔，因为自己做生意急需钱等等。小张对此也深信不疑，支付了全款并顺利拿到了房子，并装修入住。一转眼三年限制交易期限到了。该房屋可以进行过户交易了，小张找到王某，此时王某拒绝配合办理过户，并主张该买卖合同无效，因为违反了上海市规定的三年内不能出售的规定，并声称当初出售房屋也被中介人员忽悠了。此时房价由原来的70多万变成了200多万。王某真实意思就是房屋价格上涨，心里失衡而反悔。虽经当初居间的中介协调，上家依然狮子大开口要求小张再付100万，否则拒绝履行合同。小张无奈委托我们律师代理，起诉王某要求其继续履行合同，并配合办理过户手续。最终经法院审理裁决，支持了小张的诉请。
法律分析：本案房地产买卖合同在限制交易期内签订，显然不符合上海市关于拆迁安置房限制交易的规定。但这并不是房屋买卖合同无效的理由。因为根据合同法（现在是民法典）只有违反法律、行政法规效力性规范才是无效，上海的规定只能是地方性的行政规章，不是否定合同效力的法律依据，因此王某的主张不能成立。因此，安置房买卖合同是有效的，任何一方都要按照合同的约定履行义务，并享有相应的权利。
案例二
小明经中介介绍购买了位于上海松江某小区的拆迁安置房屋，该拆迁房还在建造过程中，因此，小明只能凭着赖某拿着的拆迁安置协议书确定房屋的具体位置及权利人。在签订房地产买卖合同时，小明还特地咨询了法律人士，生怕以后产生纠纷。他看到赖某提供的拆迁安置补偿协议的权利人为赖某及赖某某两个人。于是在中介和小明的要求下，赖某同意签订合同时他及他的父亲赖某某同时到场签字。但当签订合同时，只来了赖某。小明心生怀疑，但眼看房子就要到手，况且比同等位置的其他房屋便宜不少。赖某说其父亲年龄大了，在一个小饭店里吃饭，他签好字，会带着小明去某小饭馆里和其父亲签字。于是小明就签订了合同付了款，（期间赖某多次出去通电话）并跟随赖某到一个饭馆，看到一个老大爷确实在吃饭。于是赖某说这就是他父亲，于是让老大爷在合同上签了字，小明也没有怀疑。小明拿到房子装修入住。四年后，该小区房屋可以上市交易了，小区里其他购买拆迁安置房的也过了户。小明此时找赖某，赖某却对此支支吾吾，逃避房屋过户事宜。因赖某在该小区还有另外一套房屋自住。于是小明通过物业找到了赖某家。开门是个老人，其听说小明来历后，非常吃惊，说自己从来没有卖过房子，其是赖某的父亲。小明这才回想起，当初签订合同时的那个老大爷确实和此时的赖某父亲相貌不一样。方知被赖某骗了。原来赖某是个赌徒，其和其父亲房屋拆迁获得两套拆迁安置房，其告知父亲另一套出租赚取租金。其实另一套早已卖给了小明，其所得房款也早已输光，但又不敢告诉其父亲。当初签字的老大爷是其花钱雇来的。小明把买房实际情况全部告诉了赖某父亲。赖某父亲坚决不同意卖房。小明万般无奈只能诉至法院，请求赖某协助办理产权过户。
法律分析：
最高人民法院发布《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《民法典·合同编》第597条规定：“出卖人因无处分权致不能移转标的物所有权的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”
第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力
本案中，小明作为买方审查了安置补偿协议确定了权利人，并要求权利人签字，虽然有一个是假冒的，但小明作为一般公民无法真正核实真假，出于善意的购买行为应得到法律保护。
案例三
小宋一家在上海打拼多年，手里有了些积蓄于是就打算买房，也算在上海安家。通过中介介绍看中了本市某区拆迁安置房屋。房东称其做生意需要钱，要求全款支付才出售。小宋比较了附近房屋，该房屋比其他商品房便宜很多。于是向亲戚朋友东挪西借凑够了购房款。房子也顺利交付，其装修入住。但当该房屋可以进行过户交易，其去找房东时，房东却避而不见。当初的中介也关门了。无奈之下，委托我们律师进行代理。律师接手后，第一感觉是房东肯定是因为房子上涨而反悔。根据我们的经验，只要下家起诉要求继续履行合同，一般都会得到法院支持。但我们接收案件具体处理过程中发现了更多问题。首先我们起诉的同时，申请了保全对该房地产进行了查封，防止其对房屋设置其他权利负担，防止合同履行有障碍。但我进行房地产信息查询时发现该房子在房东取得房地产权证时，没有及时通知下家，而是找了一个小贷公司进行了近300万的贷款，该贷款加上小宋支付的购房款，差不多就是现在目前的房子市场价值。有抵押的房子无法过户这一招确实很狠，可以说是对我们客户最为不利的。诉讼中对方还提起了反诉，理由是客户付款存在违约行为，房屋属于安置房当时不能出售（这一点在案例一已经叙述，理由根本不能成立）。此外房屋尾款也是按照合同约定在过户时支付，所以也不存在违约情形。律师经过调查知道房地产被抵押情形后，在诉讼中增加了诉讼请求，即要其被告涤除抵押。法院经审理最终支持了原告的诉讼。但因为该房地产存在抵押，执行中对方分文没有，导致至今房地产还没过户。也就是说要求继续履行合同法院可以支持你，但有抵押情形无法过户，执行存在障碍。
这个案子和前两个案子不同，前两个案子可以算是常规模式，房价上涨，上家反悔，无非想阻止交易或多要些钱。而下家一般会诉诸法院，会得到法院支持。此时上家可以说是得不偿失，钱没要到，反而要支付法院的诉讼保全等费用。而这个案子，可以说找到了高人指点，此后，我们还发现很多类似纠纷情形。
当然还有更多的奇葩安置房买卖纠纷情形，只举几个典型案例纠纷，供预买拆迁安置房的购房者参考。
