上海楼市[律师讲堂]装修房买出另类纠纷

“在买房前真的没有想到，全装修房还能出这样的纠纷，确实够另类的。”钱先生的这番开场白让记者摸不着头脑，然而用“另类”来形容这个因为买全装修房而发生的纠纷，到是引起了记者的好奇心。
买装修房是为了方便
2003年9月，有购房打算的钱先生看中了闵行区平吉路上的一处楼盘。该楼盘小区规模有18万平方米，绿化率超过50%，环境比较理想。所以，钱先生一眼就相中了这个小区。
“当时，售楼处在售的有毛坯房和装修房两种，我们家考虑再三，最终还是决定买全装修的房子。”钱先生告诉记者，“我们家对于房屋的装修上没有太多的个性化的要求，我看过样板房，觉得这样不错；而且请装修公司装修并不省心、省力，闹出来的纠纷也非常多。决定买全装修房就是为了避免自己装修的麻烦。”最终，钱先生以7010元/平方米的价格，购买了一套96.19平方米的二房。
签约时，钱先生还是非常仔细的，对于装修所用的材料、品牌等各方面询问的面面俱到，在得到销售人员明确答复和承诺以后，钱先生才签下了预售合同。“事实上，开发商也确实做到了他的承诺。”钱先生表示。然而，百密难免一疏，后来发生的纠纷是钱先生，以及其他200多户装修房业主都没有想到的。
交房验收 面积多出1平方
2005年1月，开发商通知钱先生房屋可以交接。在验收房屋时，钱先生特别仔细的检查了所有的装修质量，并没有出现很大的问题。只是钱先生在办理交接时，开发商告诉钱先生，房屋的实测面积为97.39平方米，比预测面积多了1.2个平方米，而且公摊面积并没有增加，增加的部分都是套内面积。所以要钱先生补足房屋差价8412元。
“由于面积的误差是比较正常的现象，所以验收房屋时，我在看过面积实测报告后，并没有表示太多的疑义就补足了房价。”钱先生告诉记者，“但是后来有其他业主跟开发商发生了纠纷，问了才知道，原来多出来的面积是因为开发商把阳台封闭了。”
按照面积计算的方法，敞开式的阳台，面积按一半计算入房价，而如果阳台封闭了，则房价计算时按全面积计算。开发商在对房屋进行装修时，把原本朝南的开放式阳台封闭了，这样在最后实际测量房屋面积时，阳台的面积就多出来了。这个“另类”的纠纷涉及到了该楼盘200多户装修房业主，多出面积在1—2平方米之间不等。
协商不成 诉讼解决
后来，钱先生和其他业主与开发商理论，要求开发商退还因阳台被封而多付出的房款。“几次交涉后，开发商每次都以房屋已经交房为由，不肯退房款，而且态度一次比一次差。”钱先生越说越气愤，“因为和开发商的交涉没有结果，最后我们有19户人家进行了诉讼。我们不在乎能拿回多少钱，关键是希望法院来把这个道理讲清楚。”
19户业主的代理人金世永业（上海）律师事务所的赵建高律师告诉记者：“其实，这个纠纷中的事实是比较清楚的，正是由于开发商画蛇添足的行为，而造成了业主们多支出了房价。”赵建高律师指出，“这个房型有南北两个阳台，在开发商的样板房里，北阳台是封闭的，这是业主们明确知晓的。而南面阳台则是开放式的，业主们并不知道南阳台会封闭。另外，从预售合同中的房型图可以看出，南面阳台部分用的是空心线，而北面阳台用的是实心线。这就可以很明显的看出，这个阳台并不是封闭式的。”
合同中的房型图成为了业主们最有利的证据。虽然，开发商在法庭上强调，房型图的线条使用并没有标准规定，开发商的房型图并不能作为标准使用。但赵律师则认为，从《合同法》的精神来看，预售合同是开发商提供的格式合同，房型图也是开发商提供的，如果对于合同条款的理解产生争议，则应该做出不利于格式合同提供方的解释。“而既然房型图被订入合同之中，则自然应该作为合同条款来看。而开发商也应该为自己提供了所谓的不标准的房型图而承担责任。”赵律师如此指出。
在法院审理的过程中，开发商还一再强调，如果开发商不封阳台，交房后业主还是会自己封的，那时每家每户使用的材料、颜色都不相同，会造成楼栋外观非常不和谐统一。“或许开发商是好心，但是这样让我们200多户业主，每家多支出了近1万元，我们这些业主谁都不愿意。”钱先生向记者表示。
2005年11月，这个纠纷诉讼在闵行区法院的调解主持下，业主与开发商签署了《和解协议书》，开发商按照业主起诉的诉讼标的的60%进行补偿；19户业主撤诉。而没有起诉的其他业主，开发商也按照50%的标准进行的补偿。
律师点评：
赵建高律师表示，一般买装修房，买房人最关注的还是装修的材质、装修工艺的情况、室内污染的问题。在这起纠纷中，这些业主也已经非常的仔细地了解清楚了装修的情况；而开发商也确实很好的履行了合同。但是，因为在装修中封了阳台而出现了面积误差的事情，确实让所有买房人始料未及。
实际上在这个案例中，业主们的证据是十分匮乏的。样板房并没有照片的证据保留，而合同中也没有是否封阳台的相关条款。幸亏房型图露出了线索，成为了证据，否则这些业主只能哑巴吃黄连了。
从这起纠纷中，以后的购房者可以吸取经验教训，在购买装修房时考虑周到，把能想到的问题都写进合同，这样可以减少纠纷的产生。而即便纠纷产生了，也可以更好的保障自己的权益。