烂尾楼”专业户成功诀窍：从商业角度去运营
http://www.sina.com.cn 2009年12月04日 07:08 经济观察网
经济观察报 记者 胡芳洁 “我们已经收购了海天广场，总共需要投入20多个亿。”光耀东方集团董事长李贵斌近日对本报表示。
2009年上半年，光耀东方已默默掌控了北京新中关购物中心47%的股份，成为新中关第一大股东；下半年，又将这个位于北京西客站附近因资金链断裂而烂尾多年的商业项目收入囊中。
就在各大地产商为了在北京拿地挤破头的时候，这家名不见经传、2003年从山东起家的烂尾楼专业户，短短几年的积累，马上就要在北京核心商圈开始卖楼了。
商业功底
李贵斌的烂尾楼生意始于2003年。当年他成功运作了烂尾商业项目山东聊城新东方广场，并将公司的发展方向定位为烂尾商业项目的收购和运营。在来到北京之前，其已经在聊城、大同、邯郸、石家庄收购、盘活多个商业烂尾项目。
在李贵斌看来，产权、资金的纠纷只是一个方面，商业项目“烂尾”最大的问题是没有从商业的角度去考虑和运营。房屋本身的建设是一个方面，资金运作、商业运营的软环境出现问题，是导致商业项目“烂尾”的关键因素。例如其大同项目、石家庄项目，都是运营出了问题，才导致“烂尾”。
据本报多方了解，光耀东方在商业运营方面的理念，显然是超前的。
光耀东方在其所有的商业运营中，都做到了对项目进行统一定位、统一运营，并持有一定比例的商业物业。从2003年的山东聊城项目，到2008年的石家庄项目，以及今年收购的海天广场项目都是如此。
将商铺分割产权出售，能短期内获得大量的现金流，但由于难以统一定位、招商，对后期商业运营将会带来致命的伤害。这一点，在北京的众多商业项目中都得到了证明。但是，在多年前的四线城市，光耀东方却准确的规避了这一盲点。
2005年，光耀东方收购河北邯郸市中心一个2.4万平方米的商场。光耀东方将其收购以后，迅速做出了判断：该项目位处当地两个商圈的交界处，体量较小，无法定位为百货等业态。而当时邯郸有一个女人街，采取店中店的形式，生意非常好。光耀东方受到启发，将这个项目定位为时尚女性商场，采用店中店的形式，包装以后重新推出。“招商时，只需要招800家商户，参与报名的商户一共有三四千家。”李贵斌说，这也在控制商户质量上有了余地。
2008年，光耀东方收购石家庄项目。这是一个2002年开业不久就关张的城市综合体。与这个项目相邻的是该市最大的百货商场，项目北侧，是华北一个大型的服装批发市场，汇集了大批来自各地的服装供应商。“当时我们做了分析，将它定位为一个品牌服装展贸中心。”李贵斌说，这一因地制宜的做法，很快吸引了众多来自全国的服装代理商家入驻。
在商业运作上的敏感力，让光耀东方模式，在其所到的三、四线城市屡试不爽。
“即使是中途停建的烂尾楼，烂尾只是表面现象，最终的原因还是商业运作上出了问题。”李贵斌说。
运作能力
“无论项目大小，我们进行改造装修基本上是1—2个月。项目小，投入人力少；项目大，投入的人力就多。”李贵斌说，光耀东方完成重整关停项目的时间一般是4-6个月，烂尾项目则更短，只需2-3个月。以其起家项目—山东聊城新东方广场为例，10万平方米的建筑面积，停工后各类纠纷纷繁复杂，当年4月光耀东方正式接手，12月就开业了。这是李贵斌的第一个项目。
这只是表面现象，工业化的、极为迅速的改建能力，最终影射的还是光耀东方超前的资金敏感度。从收购到推出时间的缩短，能够用最快的速度保证销售现金的流入。
而资金运作能力，对于一家以收购烂尾楼为主业、并持有大量商业面积的企业而言，显然是生存的关键。
在2003年接手山东聊城项目之前，李贵斌供职于山东聊城某国有商业银行。这一经历，显然让李贵斌具备两点天然的优势，一是对资本运作的敏感性，二是其项目可以较好地获得当地金融机构的支持。据了解，就在不久前，光耀东方的山东项目，获得建设银行接近5亿的授信。
据本报了解，烂尾楼被收购后，一般情况下，收购资金都不是一次性付清，而是多次付清。这显然为烂尾楼收购企业赢得了资金周转的空间。
光耀东方在收购完烂尾项目之后，除商场、酒店等物业外，公寓、写字楼等物业都用于出售。李贵斌表示，有的项目，单销售收入就能收回成本，而其持有物业已经能获得稳定的租金收益。
光耀东方的资本之路还在继续。2007年，投资基金蓝山中国资本为其提供了9亿元的融资。光耀东方表示，其与蓝山资本的合作还在继续。
“做商业，我肯定比不上SOHO中国、万达这样的公司。但是，跟SOHO中国比，我的商铺都是满的；跟万达比，他没有投资并购业务这一块。”李贵斌说。由于商业租赁方面的稳定收入，光耀东方很容易靠手中持有的物业来获得金融机构的支持。
不过随着房地产市场的回暖，烂尾楼收购生意正在受到挑战。海天广场的收购洽谈始于今年初，当时恶劣的经济境况显然让光耀东方节省了不少成本。李贵斌也坦言，北京还有另外两个项目的收购正在洽谈中，目前的收购价格，至少比年初提高了20%。
而从2001年就开始提供烂尾楼收购服务的上海信诚律师事务所赵建高律师表示，烂尾楼资源越来越少，而有意向的收购者则越来越多。“现在房价在上涨，有不少出让方即使资金短缺也不愿意出售，只愿意让出部分股权。”赵建高说。
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