房地产信托一般通过信托贷款、项目股权投资、购买房地产证券等方式投资房地产，主要分为债权型、股权型、收益权型以及组合型业务模式。
一、债权型信托贷款
债权型信托是信托贷款业务的基础方式。委托人（投资人、受益人）投资信托公司，由信托公司向开发商发放信托贷款，开发商提供资产抵押、股权质押、第三方担保等，并按约定向信托公司支付利息、归还本金，信托公司再向投资者分配信托收益和本金。
信托贷款业务需要满足地产融资的“四三二”条件。即地产商必须“项目‘四证’齐全即土地使用证、用地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证。”，企业资本金达到30%。（2015年改为保障性住房和普通商品住房项目维持20%不变，其他项目由30%调整为25%。），地产开发商二级以上资质。
二、股权型信托贷款
股权投资型信托属于权益型信托，信托公司将信托资金以股权收购或增资扩股的形式现实对房地产企业的投资;信托公司通过对房地产企业股权的分红、减资或转让获得投资收益;信托公司按信托文件约定向投资人返还本金并分配信托收益。
三、收益权型信托贷款
资产收益权信托是指以资产的收益权，即以“基础资产预售、销售或以其他形式使用和处分所形成现金收入的权利”作为信托基础财产，并通过管理、运用、处分获得收益的方式，受调控政策的影响而产生，解决了开发商前期的融资困境。此类信托可以等同于资产证券化产品，是将存量的持有型物业或出租型物业作为信托产品，将该类物业自身日常产生的租金或经营收入等稳定现金流作为前提，发行财产收益权转让类信托，将信托受益权转让给投资者以实现融资。资产主要为租金收益权、应收账款收益权、项目收益权、股权收益权等资产，以资产权益转让和回购承诺的方式与信托进行融资。操作模式通常为：信托公司与融资方签订《特定资产收益权转让合同》，信托公司支付信托资金给融资方作为对价，融资方则将特定资产的“资产收益权”转让给信托公司，但特定资产的所有权和占有权并不转让给信托公司。
四、混合型信托贷款
前面说的三种模式也可以被组合在一起使用，如股权投资+贷款、股权投资+权益投资、股权投资+财产权信托等等。
2019年5月17日银保监会发布（银保监发〔2019〕23号），23号文对信托公司在宏观调控政策执行、公司治理、资产质量、非标资金池业务、同业业务以及经营管理等重点方面作出指示。尤其是对于信托公司向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资进行限制。进一步规范了信托公司房地产业务的模式。
